Was muss ich beachten, wenn ich in Schweden eine Immobilie kaufe?

Wenn du in Schweden eine Immobilie kaufen möchtest, gilt vor allem eins: Du selbst musst das Haus prüfen. Der Verkäufer kann sich per Klausel von späteren Mängeln freischreiben, der Makler prüft die Angaben des Verkäufers nicht. Wer gründlich besichtigt, Unterlagen anfordert und bei der Kommune nachfragt, kauft deutlich entspannter.

Ich habe in Schweden drei Häuser gekauft. Bei unserem heutigen Haus in Grästorp haben wir zuerst nur durchs Küchenfenster geschaut. Wir waren geschockt. Ein Wasserschaden, Heizung über Strom-Radiatoren, nur ein Zwei-Kammer-Brunnen, die Abwasseranlage musste saniert werden. Der Makler fragte uns am Telefon vorsichtig, ob wir das Haus schon vor Ort gesehen hätten. Die meisten Interessenten waren gar nicht erst hineingegangen. Wir schon. Und wir wussten genau, worauf wir uns einließen. Genau darum geht es in diesem Artikel.

Warum ist die Untersuchungspflicht so wichtig?

In Schweden liegt die Verantwortung für die Prüfung des Hauses bei dir. Es ist inzwischen fast Standard, dass sich Verkäufer eine Freischreibungsklausel in den Vertrag schreiben lassen, die sogenannte Klausel gegen dolda fel, versteckte Mängel. Ohne diese Klausel würde der Verkäufer lange für nicht sichtbare Mängel haften. Mit ihr hast du kaum noch eine Chance, später Schadenersatz zu fordern. Du müsstest nachweisen, dass er den Schaden kannte.

Wenn du also Feuchtigkeit in einer Wand übersiehst, kannst du dich nicht darauf berufen, dass der Verkäufer sie dir hätte zeigen müssen. Er soll wahrheitsgemäß Auskunft geben. Aber das ist seine Sicht auf das Haus, nicht deine Prüfung.

Mein Rat: Besichtige ruhig mehrmals. Und frag den Makler nach dem Fragebogen, den der Verkäufer vor dem Verkauf ausgefüllt hat. Die meisten Kaufinteressierten wissen gar nicht, dass es ihn gibt. Mit der Frage zeigst du gleich, dass du dich vorbereitet hast.

Was nehme ich zur Besichtigung mit?

Zur Besichtigung gehört Werkzeug, nicht nur Neugier. Ich packe immer ein:

• Taschenlampe mit Reservebatterien
• Zollstock oder Messband
• Schraubendreher, um Balken vorsichtig auf Festigkeit zu prüfen
• Stift, Papier und Handy für Fotos
• einen Einmaloverall, wenn du unter das Haus willst
• wenn möglich eine Leiter für Dachboden und Dach

Dann gehst du dorthin, wo andere nicht hinschauen: auf den Dachboden, unter das Haus, hinter die Spüle. Heb die Teppiche hoch. Öffne alle Fenster, Türen und Schränke. Achte in allen Ecken auf Flecken. Flecken deuten fast immer entweder auf einen alten Wasserschaden oder auf schlechte Belüftung hin. Und je billiger ein altes Haus ist, desto genauer schaust du hin. Das hat in der Regel einen Grund.

Welche Fachleute lohnen sich?

Ein besiktningsman, also ein Bausachverständiger, lohnt sich fast immer. Er untersucht die Bausubstanz und ist bei einem registrierten Fachmann für übersehene Schäden versichert. Wichtig: Heizung, Elektrik, Sanitär und Lüftung gehören normalerweise nicht dazu, außer du vereinbarst es extra.

Sei bei der Besichtigung dabei. Mängel selbst zu sehen ist etwas ganz anderes, als sie auf Papier zu lesen. Du kannst sofort fragen, was eine Reparatur ungefähr kosten würde, und das in deine Preisüberlegungen einbeziehen. Rechne damit, dass so ein Termin emotional werden kann, vor allem wenn der Verkäufer dabei ist.

Zusätzlich würde ich bei alten Häusern einen Elektriker die Anlage anschauen lassen und nach dem Drucktest für Schornstein und Ofen fragen. Ein schadhafter Schornstein kann große Probleme machen, weil manchmal sogar tragende Balken auf ihm aufliegen. Wir haben ein Haus genau deshalb nicht gekauft: Die Steine des Schornsteins ließen sich einzeln in die Hand nehmen.

Was ist mit Wasser, Abwasser und Zufahrt?

Auf dem Land hast du oft einen eigenen Brunnen und eine eigene Abwasseranlage. Der Makler ist nicht verpflichtet, die Angaben des Verkäufers dazu zu prüfen. Eine Mail an die Umweltabteilung der Kommune, die miljöavdelning, schafft Klarheit. Dort erfährst du auch, ob die Kommune Maßnahmen an der Anlage fordern wird oder einen Anschluss an das kommunale Netz plant. Das kann teuer werden.

Lass das Wasser analysieren, wenn keine aktuelle Analyse vorliegt. Bei gebohrten Brunnen gehört auch Radon dazu. Informationen zu Radon findest du bei der Kommune.

Und dann die Zufahrt. Wer räumt im Winter den Schnee? Gibt es eine vägförening oder musst du dich selbst kümmern? Im Juli denkt niemand daran. Im Januar ist es wichtiger als die Farbe der Küchenschränke. Wir haben 800 Meter Privatweg, ich weiß, wovon ich rede.

Was sollte im Kaufvertrag stehen?

Der Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Seiten. Du darfst deine Wünsche einbringen. Wenn du zum Beispiel Zweifel an den Balken hast und der Verkäufer sagt, sie seien in Ordnung, kannst du verlangen, dass er das im Vertrag bestätigt. Dann merkst du schnell, ob er ehrlich ist oder zurückweicht.

Prüfe außerdem:

• ob die Immobilie schuldenfrei übergeben wird,
• welche Pfandbriefe es gibt und ob sie belastet sind,
• was zum Haus gehört, besonders bei möbliertem Kauf, und was mit Rasenmäher oder Holzspalter passiert,
• ob Vorbehalte möglich sind, etwa für die Finanzierung oder eine noch ausstehende Besichtigung.

Ob der Verkäufer Vorbehalte akzeptiert, hängt stark von der Nachfrage ab. Bei vielen Interessenten wird es schwierig, aber nicht unmöglich.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die Maklerprovision zahlt in Schweden normalerweise der Verkäufer. Du zahlst die Eintragung ins Grundbuch, die lagfart, und gegebenenfalls neue Pfandbriefe für einen Kredit. Die aktuellen Gebühren findest du bei lantmateriet.se. Rechne außerdem mit dem Besiktningsman, eventuell einer Wasseranalyse und den laufenden Kosten danach: Strom, Heizung, Versicherung, Müll, Schornsteinfeger, Grundsteuer.

Frag den Makler direkt, ob im Winter alle Räume beheizt wurden. Sonst wirken die Heizkosten schnell freundlicher, als sie für dich sein werden.

Wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft, habe ich in So läuft ein Hauskauf in Schweden ab beschrieben. Worauf du bei sehr alten Häusern achtest, steht in Was du beim Kauf eines alten Schwedenhauses beachten musst. Einen Überblick findest du auf meiner Themenseite Haus in Schweden kaufen.

Häufige Fragen

Brauche ich in Schweden einen Notar für den Immobilienkauf?

Nein, einen Notar brauchst du in Schweden nicht. Meistens übernimmt der Makler die Abwicklung, setzt den Vertrag auf und reicht die Unterlagen für die Grundbucheintragung bei der zuständigen Behörde ein.

Kann ich den Verkäufer verklagen, wenn ich später Mängel finde?

Das ist schwierig, vor allem wenn eine Freischreibungsklausel gegen versteckte Mängel im Vertrag steht. Du müsstest nachweisen, dass der Verkäufer den Schaden kannte, deshalb ist die gründliche eigene Prüfung vor dem Kauf so wichtig.

Ist ein Gebot in Schweden verbindlich?

Ein Gebot bindet dich grundsätzlich noch nicht, und auch der Verkäufer muss nicht das höchste Gebot annehmen. Verbindlich wird es erst mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag.

Lohnt sich ein Gespräch mit den Nachbarn?

Unbedingt. Nachbarn wissen, ob eine Windkraftanlage geplant ist, ob nebenan Vieh gehalten wird, wie lange das Haus schon leer steht und wie der Weg im Winter aussieht, und solche Informationen findest du in keinem Exposé.

Unser Haus in Grästorp war eine Baustelle. Aber wir wussten es vorher, und die Lage am Waldrand war genau das, was wir gesucht hatten. Das ist für mich der Kern: Nicht das perfekte Haus finden, sondern das Haus wirklich kennen, bevor du unterschreibst. Alles Wichtige zum Kaufprozess, zu Brunnen, Heizung und Vertrag habe ich in meinem Buch Mein Hauskauf in Schweden gesammelt.

Herzliche Grüße aus Grästorp,
deine Petra

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Bild KI-generiert | Idee, Text und redaktionelle Gestaltung: Petra Molin – mit KI-Unterstützung