Wie läuft ein Hauskauf in Schweden ab?

Ein Hauskauf in Schweden läuft ohne Notar ab: Der Makler organisiert Besichtigung, Bieterverfahren, Kaufvertrag und Übergabe. Du gibst ein Gebot ab, unterschreibst einen Kaufvertrag mit Anzahlung und zahlst am Übergabetag den Rest. Die wichtigste Regel: Du selbst bist verpflichtet, das Haus vorher gründlich zu untersuchen.

Ich habe in Schweden drei Häuser gekauft. Unser heutiges Haus in Grästorp sah schon im Internet so hässlich aus, dass ich es Andrea lange gar nicht zeigen mochte. Pappschindeln, die Klinker imitieren sollten. Wasserschaden. Stromradiatoren. Als wir durchs Küchenfenster schauten, waren wir geschockt. Dann sahen wir die Lage: Waldrand, ein Waldteich, der nächste Nachbar 300 Meter entfernt. Wir boten damals 125.000 Kronen. Die Erbengemeinschaft lehnte ab. Wir gingen auf den Kaufpreis von 135.000 Kronen. Welcher Teufel uns da geritten hat? Ich weiß es bis heute nicht. Bereut haben wir es nie.

Damit du nicht so blauäugig hineinstolperst wie wir manchmal, hier der Ablauf, wie ich ihn kenne.

Wer begleitet den Hauskauf in Schweden?

Den Hauskauf begleitet in Schweden meistens der Makler, einen Notar brauchst du nicht. Der Makler arbeitet für beide Seiten als Vermittler, entscheidet aber nichts. Bezahlt wird er üblicherweise vom Verkäufer. Als Käuferin zahlst du also in der Regel keine Provision.

Kaufst du privat, etwa über Blocket, kannst du mit dem Verkäufer vereinbaren, dass ein Makler nur den Papierkram übernimmt. Das kostet weniger als das volle Paket und gibt dir Sicherheit beim Vertrag. Die meisten Angebote findest du auf hemnet.se. Einen Überblick über alle Themen rund ums Haus findest du auf meiner Seite Haus in Schweden kaufen.

Wie läuft eine Besichtigung ab?

Besichtigungen gibt es öffentlich und privat. Bei großem Interesse lädt der Makler zu einer öffentlichen Besichtigung ein, für die du dich anmeldest. Bist du danach noch interessiert, vereinbarst du eine private Besichtigung.

Unangemeldet vorbeifahren mögen Verkäufer meist nicht. Nimm mit:

• Zollstock oder Maßband
• Taschenlampe mit Ersatzbatterien
• Schraubendreher, um die Holzhärte zu testen
• Block, Stift und Handy für Fotos
• deine eigene Frageliste

Bei einem Hof, den wir einmal besichtigten, sah von außen alles gepflegt aus. Dann leuchteten wir durch eine offene Klappe im Fundament. Ein Balken unter der Küche war nicht nur feucht. Es tropfte Wasser herunter. Damit hatte sich das Haus für uns erledigt. Frag außerdem die Nachbarn. Sie wissen, ob ein Windrad geplant ist, wie lange das Haus leer steht und ob nebenan Schweine gehalten werden.

Wie funktioniert das Bieterverfahren?

Dein Gebot bindet dich in Schweden grundsätzlich noch nicht. Erst der unterschriebene Kaufvertrag zählt. Es haben sich zwei Wege eingespielt: das geschlossene Bieten, bei dem du schriftlich bis zu einer Frist bietest und die anderen Gebote nicht kennst, und das offene Bieten. Dort informiert dich der Makler, oft per SMS, sobald jemand mehr bietet.

Der Verkäufer muss nicht das höchste Gebot nehmen. Er darf an wen er will verkaufen, auch günstiger, und er darf bis zur Unterschrift noch aussteigen. Viele Schweden bieten schon bei der ersten Besichtigung, weil sie ein lånelöfte haben, also eine Kreditzusage ihrer Bank. Mein Rat: Setz deinen Höchstpreis fest, bevor du das erste Gebot abgibst. Im Eifer einer SMS-Runde wird sonst schnell aus Begeisterung Panik.

Was steht im Kaufvertrag?

Ist man sich einig, unterschreiben beide Seiten den Kaufvertrag, den köpekontrakt. Dabei zahlst du eine Anzahlung, die handpenning. Im Vertrag wird auch der Übergabetag festgelegt, der tillträdesdag.

Du kannst Vorbehalte hineinschreiben lassen: dass eine Untersuchung noch aussteht, dass die Finanzierung steht oder dass du erst dein altes Haus verkaufen musst. Der Verkäufer muss das nicht akzeptieren. Je mehr Interessenten, desto schwerer wird es. Achte außerdem darauf, dass das Haus schuldenfrei übergeben wird, und lass dir das notfalls ausdrücklich in den Vertrag schreiben.

Sehr oft steht eine Freischreibungsklausel im Vertrag, die man mit dolda fel verbindet, versteckten Mängeln. Damit lehnt der Verkäufer die Verantwortung für später entdeckte Mängel ab. Diese Klausel schützt ihn, nicht dich. Hast du Zweifel, etwa an den Balken, verlange, dass der Verkäufer deren Zustand im Vertrag bestätigt. Dann merkst du schnell, woran du bist.

Was bedeutet die Untersuchungspflicht?

Die Untersuchungspflicht bedeutet: Du musst das Haus vor dem Kauf auf Mängel prüfen. Entdeckst du später eine feuchte Wand, kannst du dich nicht darauf berufen, dass der Verkäufer sie dir hätte zeigen müssen. Je älter und billiger ein Haus ist, desto genauer solltest du hinschauen. Billig hat in der Regel einen Grund.

Ein registrierter Besiktningsman prüft die Bausubstanz. Laut meiner Recherche für das Buch kostete eine gründliche Überlassungsbesichtigung 2023 zwischen 7.000 und 15.000 Kronen und dauerte drei bis sechs Stunden. Sei dabei. Mängel selbst zu sehen ist etwas ganz anderes, als sie nur zu lesen. Heizung, Elektrik und Sanitär prüft er meist nur, wenn du das extra vereinbarst. Frag den Makler auch nach dem Fragebogen, den der Verkäufer ausgefüllt hat. Wie man mit einem alten Holzofen im neuen Haus lebt, habe ich in Heizen mit Holz in Schweden beschrieben.

Was passiert am Übergabetag?

Am tillträdesdag zahlst du den restlichen Kaufpreis. Der Makler stellt den köpebrev aus, die Quittung über die bezahlte Summe. Mit der Unterschrift geht das Eigentum auf dich über. Danach reicht der Makler die Unterlagen für die lagfart ein, den Grundbucheintrag bei Lantmäteriet. Dafür fällt eine Gebühr an, die sich am Kaufpreis orientiert.

Ab diesem Tag gehören auch Pflichten dir: Hausversicherung, Grundsteuer, Strom. Schließ die Versicherung vor dem Übergabetag ab. Und du hast ein Recht darauf, dass das Haus sauber übergeben wird.

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Häufige Fragen

Brauche ich beim Hauskauf in Schweden einen Notar?

Nein, einen Notar brauchst du nicht, weil in Schweden üblicherweise der Makler Vertrag, Übergabe und die Unterlagen für den Grundbucheintrag organisiert und die Maklerkosten in der Regel der Verkäufer trägt.

Ist mein Gebot in Schweden verbindlich?

Ein Gebot bindet dich grundsätzlich noch nicht, und auch der Verkäufer ist bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag frei, das Haus jemand anderem oder gar nicht zu verkaufen.

Kann ich als Deutsche in Schweden einen Kredit bekommen?

Das ist möglich, eine schwedische Bank will aber in der Regel eine Personnummer, feste Einkünfte und Unterlagen deiner deutschen Hausbank sehen, deshalb klärst du die Finanzierung am besten, bevor du auf Häuser bietest.

Wie lange dauert ein Hauskauf in Schweden?

Der Ablauf selbst geht oft schneller als in Deutschland, plane aber trotzdem Zeit ein, denn mit vielen Interessenten zieht sich das Bieten, und für Besichtigung, Untersuchung und Übergabe musst du womöglich mehrmals anreisen.

Ein Hauskauf in Schweden ist kein Hexenwerk. Er ist nur anders. Wer die Unterschiede kennt, kann die richtigen Fragen stellen. Und dann darf es auch ruhig das hässliche Haus mit der schönen Lage sein. Wie es sich anfühlt, am Ende eines langen Weges zu wohnen, erzähle ich in Die 800 Meter bis zu unserer Haustür und in Leben auf dem Land in Schweden. Alles, was ich über Dach, Brunnen, Abwasser und Heizung gelernt habe, steht in meinem Buch Mein Hauskauf in Schweden.

Herzliche Grüße aus Grästorp,
deine Petra

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Bild KI-generiert | Idee, Text und redaktionelle Gestaltung: Petra Molin – mit KI-Unterstützung